LA CONSEGNA DELLE CHIAVI DELL' IMMOBILE PRIMA DELL' ATTO NOTARILE: MODALITA' E RISCHI

 



Di frequente, l’acquirente di un immobile manifesta l’intenzione di poter ottenere le chiavi dei “nuovi” locali prima di aver stipulato il rogito innanzi al Notaio.

Tale interesse ben può dipendere da comprensibili motivazioni, come per esempio il voler avviare il prima possibile i lavori di ristrutturazione dell’immobile, soprattutto se già libero poiché non occupato da nessuno.

In primo luogo, è bene segnalare che, dal punto di vista “operativo”, tale necessità è opportuno che venga manifestata dall’acquirente prima ancora di stipulare l’accordo di compravendita. Ove l’affare sia trattato da un agenzia immobiliare, è opportuno quindi che tale interesse venga manifestato subito al mediatore ed inserito nella proposta d’acquisto stessa.

Ciò, sia al fine di sottoporre al venditore tale aspetto come una delle condizioni dell’acquisto,sia al fine di prevenire successive spiacevoli incomprensioni fra le parti ed addirittura il rischio che la compravendita possa non arrivare a perfezionarsi. Si deve comunque tener presente, sotto quest’ultimo aspetto, che la consegna delle chiavi di un immobile prima della stipula del rogito notarile è una scelta spesso ritenuta pericolosa dai proprietari venditori:

essi infatti si vedono richiedere di cedere la disponibilità dei locali senza al contempo ottenere il pagamento del prezzo di vendita da parte dell’acquirente; ma ciò restando però responsabili, in quanto ancora proprietari, di ogni attività che venga svolta nel frattempo nell’immobile medesimo.

Infatti, in tali casi, la proprietà dell'immobile verrà trasferita in capo all’acquirente soltanto al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita, mentre con la consegna delle chiavi il promissario acquirente ottiene la “materiale” facoltà di fare uso dell’immobile per le finalità concordate – frequentemente, come già detto, per avviare le opere di ristrutturazione interna dei locali, onde renderli adatti alle proprie esigenze abitative – divenendo, dal punto di vista giuridico, un detentore dell’immobile.

Al fine di soddisfare le necessità di entrambe le parti, possono però essere adottate alcune misure: sarà comunque opportuno formalizzare per iscritto (con un’apposita scrittura a latere ovvero con specifiche clausole contrattuali da inserire nel contratto preliminare) le modalità, le finalità e le conseguenze della consegna delle chiavi al promissario acquirente.

In primo luogo, la consegna anticipata delle chiavi potrà essere prevista come una fra le condizioni e/o modalità della compravendita, senza prevedere una contropartita economica specifica per la consegna medesima. In tal modo verrebbe stipulata una sorta di “parallelo” rapporto di comodato, in forza del quale il promissario acquirente potrà così accedere ed utilizzare i locali per le specifiche finalità concordate.

In via alternativa, sarebbe possibile procedere con la stipula di contratto di locazione, che ovviamente prevederà il pagamento di un canone di locazione in forza del quale il promissario acquirente, divenendo il conduttore, potrà utilizzare i locali.

Ovviamente, in entrambi i casi si dovrà prevedere sia il consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, sia l’assunzione di responsabilità a carico del promissario acquirente per ogni eventuale danno causato.

Sarà in particolare opportuno, qualora si opti per la stipula di un contratto di locazione “ponte”, anche considerare gli aspetti economici e fiscali dell’operazione, quali per esempio gli oneri di registrazione, la tassazione dei redditi di locazione, ecc.

Altro aspetto da considerare è quello relativo alle conseguenze della mancata stipula dell’atto notarile di trasferimento della proprietà dell’immobile, dipendente dal fatto che una delle parti, dopo la stipula dei contratti sopra citati (locazione e/o comodato), si renda inadempiente agli impegni di compravendita.

Detto in parole “povere”: cosa succede se l’affare“salta” perché una delle parti non vuol più vendere o non vuol più comprare?

In primo luogo, sarà opportuno prevedere l’obbligo del promissario acquirente di dovere riconsegnare, in tali casi, le chiavi dell’immobile, onde evitare che la loro riconsegna venga strumentalizzata al fine di tentare di “strappare” condizioni economiche più favorevoli. Sotto quest’ultimo aspetto, la previsione dell’obbligo di pronta riconsegna dei locali è più “funzionale” ove sia stato pattuito un contratto di comodato; al contrario la riconsegna rischia di essere più difficoltosa nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione, alla luce della normativa in materia di locazione di immobili urbani prevista della leggi speciali (L. 392/78 ovvero L.431/98), anche per quanto riguarda le durate minime dei contratti. Altro problema sarà anche prevedere anticipatamente le modalità per “gestire” eventuali addizioni o migliorie apportate nel frattempo nell’immobile da parte del promissario acquirente: in mancanza di esplicite e dettagliate disposizioni si applicheranno, a seconda, le disposizioni previste in materia di locazione (artt. 1592 e 1593 del Codice civile) ovvero per il contratto di comodato (artt. 1804 e ss. del Codice civile).

Per quanto riguarda invece la responsabilità connesse agli inadempimenti agli obblighi di compravendita, si applicheranno le regole ordinarie.Pertanto, qualora sia stata versata una somma a titolo di caparra confirmatoria (ex art. 1385 C.c.) da parte del promissario acquirente, la stessa potrà esser trattenuta definitivamente dal venditore nel caso in cui sia il promissario acquirente a rendersi inadempiente; al contrario, potrà esser richiesta la restituzione del doppio di tale importo qualora invece sia il promittente venditore a sottrarsi ai propri obblighi.

Ove invece non sia stata versata alcuna somma a titolo di caparra, si dovrà procedere a richiedere il risarcimento dei danni patiti, con l’onere di fornire la prova degli stessi.

Fonte: Avv. Federico Cappa

Consulente legale FIMAA Torino


Commenti

Post popolari in questo blog

LE CATEGORIE CATASTALI IN ITALIA

LA CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

LA TRASCRIZIONE DELL’ ACCETTAZIONE TACITA DELL’ EREDITA’