COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA'

 

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA'

PARTE I

In campo immobiliare, i termini "certificato di abitabilità" e "certificato di agibilità" vengono 

comunementeutilizzati in qualità di sinonimi, anche se sarebbe più corretto parlare solo di certificato di 

agibilità.

L'obbligo di questo certificato fu introdotto dagli art.li 221 e seguenti del Regio Decreto n. 1265 del

27/07/1934. Sessant'anni dopo, l'art. 4 del D.P.R. n. 425/1994 definì meglio la funzione del certificato di

abitabilità ("affinché gli edifici...possano essere utilizzati") e le modalità per il suo rilascio.

Tradizionalmente, si andò ad indicare il certificato di abitabilità per le unità immobiliari ad uso 

abitativo ed il certificato di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale. Dal 01/01/2002, data di 

entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, conosciuto anche più semplicemente come Testo Unico 

dell'edilizia e con la contestuale abrogazione del D.P.R. n. 425/1994 (dettata dall'art. 136 punto m del 

T.U.), si è voluto fare chiarezza su questo dualismo, come è stato anche sottolineato in un passaggio 

della relazione tecnico normativa di accompagnamento al Testo Unico: "per quanto riguarda l’agibilità 

degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di 

ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni (...omissis...) si è 

pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella 

legislazione di settore". Il certificato di agibilità, è regolato oggi dagli art.li 24, 25 e 26 del decreto 

citato. 

Importanti, per il suo inquadramento normativo, sono i primi tre commi dell'art 24:

"1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità,

risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto

dispone la normativa vigente.

2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio

comunale con riferimento ai seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il

soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a

chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta

l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro".

Capitolo 2. Brevi cenni sulla disciplina

La domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata, entro 15 giorni

“dall'ultimazione dei lavori di finitura”, presso lo Sportello Unico del Comune, unitamente a:

• ricevuta, con annesse planimetrie, dell'avvenuto accatastamento;

• dichiarazione di conformità dell'edificio rispetto al progetto approvato;

• dichiarazione di salubrità dei locali;

• certificazione che attesta la conformità degli impianti istallati;

• certificato di collaudo degli impianti stessi.

Rispetto alla precedente normativa, il T.U. pone l'onere della richiesta, alternativamente, in capo a più

soggetti:

• sul proprietario dell'immobile;

• sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio

attività;

• suoi loro successori o aventi causa

La mancata presentazione di tale richiesta (al pari, per opinione prevalente, della tardiva presentazione)

viene sanzionata, in via amministrativa, con un importo da € 77,00 ad € 464,00.

Entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, il responsabile del competente ufficio comunale, previa

un’eventuale ispezione dell'ufficio, è tenuto a verificare la completezza e la regolarità della

documentazione depositata. Il termine di trenta giorni può essere interrotto dalla pubblica

amministrazione per una sola volta, entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente

per richiedere della documentazione integrativa. Da tale interruzione, il termine di trenta giorni 

comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.

Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, la richiesta si intende accettata con il silenzio assenso,

purché sia intervenuto il parere dell'Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformità delle opere alle

prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione fornita risulti completa. Solo nel 

casodi autocertificazione sulla conformità del progetto alle norme igienico sanitarie, il termine slitterà a 

60 giorni.

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA'

PARTE II

Per giurisprudenza costante, il certificato di agibilità è posto a tutela del compratore, in quanto è volto 

ad attestare la capacità dell'immobile di assolvere alla funzione economica e sociale cui è destinato,

assicurandone, al tempo stesso, il suo legittimo godimento e la sua commerciabilità.

Il certificato viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei "titoli e dei documenti relativi alla

proprietà e all'uso della cosa venduta" che l'art. 1477, comma 3, impone al venditore di consegnare

all'acquirente.

Fermo restando che l'atto di vendita di un edificio, nel quale sia stata omessa la dichiarazione di

sussistenza dell'agibilità, è perfettamente valido in quanto ciò non configura alcuna violazione di legge

(ed il notaio non potrà rifiutarsi di stipulare l'atto pubblico, se espressamente richiesto dalle parti, come

previsto dall'art. 27 della Legge n. 89/1913), l'obbligo posto in capo al venditore, di produrre tale

documento, può essere legittimamente derogato tramite un diverso accordo fra le parti.

In caso di immobile privo del certificato di agibilità, risulta fondamentale stabilire contrattualmente, fin

dal preliminare, a chi competerà l'onere di ottenerne il rilascio. Infatti, nel silenzio del contratto, tale

obbligo permane in capo al venditore e, a seconda dei motivi per i quali l'immobile ne è sprovvisto, la

responsabilità di quest'ultimo cambia e non di poco.

Le principali cause di assenza del certificato di agibilità sono le seguenti:

1. E' stata appena presentata la richiesta

2. La richiesta è stata presentata ed è appena trascorso il termine per il silenzio-assenso

3. La richiesta non è stata ancora presentata ma l'immobile ha i requisiti per ottenerla (o comunque

potrà averli una volta regolarizzata la sua posizione urbanistico-edilizia)

4. La richiesta non è stata presentata e l'immobile non ha (e non avrà mai) i requisiti per ottenerla

Prima di analizzare alcuni aspetti contrattuali da tenere presenti, è bene sottolineare che l'assenza del

certificato di agibilità deve essere valutata:

- sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi;

- sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento.

Nel primo caso, si renderà necessario attivarsi per fare acquisire all'immobile, oggetto della

compravendita, quelle caratteristiche igienico-sanitarie ed urbanistico-edilizie essenziali per il rilascio del

documento; nel secondo caso, sarà sufficiente presentare la richiesta al competente ufficio del Comune

(cfr. il capitolo 2 della Parte I).

1. Nel caso in cui la richiesta del certificato di agibilità sia stata appena presentata e non sia ancora

decorso il termine per la formazione del silenzio assenso, parte promittente la vendita attesterà la 

regolare presentazione della domanda di rilascio, allegando copia della richiesta riportante la data in 

cui questa è stata protocollata dall'ufficio comunale; le parti potranno così pattuire:

• che l'onere dell'ottenimento spetti al proprietario, il quale si impegna, sia sotto il profilo

sostanziale, sia sotto il profilo formale, a provvedere, a sue cura e spese, affinché il suddetto

venga rilasciato, obbligandosi eventualmente a versare in sede di rogito, a mani del notaio, una

somma concordata a garanzia degli impegni assunti.

• che l'onere dell'ottenimento gravi sul promittente l'acquisto specificando che di tale gravame si è

tenuto conto nella determinazione del prezzo di cessione dell'immobile.

Va detto che nel caso in cui sia l'alienante, non costruttore dell'immobile, ad assumersi l'obbligo di

procurare al compratore il certificato di agibilità, la giurisprudenza ha ravvisato, in tale impegno (ex art.

1381 c.c.), una promessa del fatto del terzo ( e cioè il Comune che rilascerà il documento), la quale, 

essendo incoercibile, in caso di inottemperanza consentirà all'acquirente di obbligare il venditore ad

indennizzarlo ma non già ad adempiere all'incombenza assunta contrattualmente.

2. Nel caso in cui sia stata presentata la richiesta e sia appena trascorso il termine per la formazione del

silenzio assenso (per cui manca ancora fisicamente il documento attestante l'agibilità), il proprietario,

nell'assicurare la regolare presentazione della domanda (allegando copia della richiesta protocollata) e

dichiarando che non sono stati interrotti, dal Comune, i termini per richiedere una integrazione della

documentazione, attesterà l'avvenuta formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo 

termine (30 giorni), garantendo in questo modo il suo acquirente.

3. L'assenza del certificato di agibilità e la mancata presentazione della richiesta solitamente dipendono:

• dal fatto che non sono ancora scaduti i termini per presentarla;

• da una dimenticanza da parte del proprietario;

• dal fatto che l'immobile ne sia sprovvisto e che, tuttavia, non ne necessiti (si pensi al caso di un

immobile d'epoca, o comunque molto datato, sul quale non sono stati effettuati lavori per i quali

sia richiesto il rilascio del certificato);

• dal fatto che il proprietario ignori che il suo immobile ne è sprovvisto o che non sappia che per

alcuni lavori di ristrutturazione da lui eseguiti (per esempio la realizzazione di un nuovo bagno), la

legge pretende il rilascio di un nuovo certificato di abitabilità

In tutti questi casi (ad eccezione del terzo, dove il proprietario dichiarerà semplicemente l'assenza

dell'agibilità), il promittente la vendita potrà garantire alla controparte (previa opportuna ed

approfondita verifica) che, pur non sussistendo l'agibilità, l'immobile possiede tutti i requisiti richiesti 

(o li possiederà), obbligandosi, a sue cura e spese, ad ottenerla (facendosi carico, all'occorrenza, di 

provvedere anche ad effettuare dei lavori sull'immobile, nonché di depositare, ove richiesto, la relativa 

pratica urbanistica, quale una SCIA, una DIA, o una richiesta di Permesso di Costruire, anche in 

sanatoria) ed a consegnare il relativo certificato alla controparte entro la data del rogito ovvero, se 

successivamente, versando in sede d'atto pubblico, a mani del notaio, una somma precedentemente 

pattuita con il compratore, a garanzia degli impegni assunti.

Questa è l'ipotesi classica; in alternativa, le parti potrebbero accordarsi di trasferire l'onere in capo

all'acquirente a fronte di uno "sconto" effettuato dal proprietario.

In entrambi i casi, le parti saranno libere di prevedere, in sede di preliminare, la possibilità di risolvere 

il contratto (mediante l'apposizione di una condizione risolutiva) in caso di mancato rilascio del 

documento entro il termine fissato per l'atto pubblico.

4. Nel caso in cui l'immobile non abbia l'agibilità e sia privo dei requisiti richiesti per ottenerla, o 

meglio, nell'ipotesi, assai più probabile, che il venditore ignori se l'immobile abbia le caratteristiche per 

potere essere dichiarato agibile (scoprendo solo successivamente la loro totale assenza ai fini del 

rilascio del documento), senza entrare nel merito delle responsabilità del venditore per le dichiarazioni 

che dovrebbe rilasciare in sede di atto sulla regolarità urbanistica dell'immobile, diventa essenziale 

subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto al rilascio del certificato di agibilità, in pendenza 

delle verifiche volte ad accertare le eventuali carenze dell'immobile sotto il profilo sostanziale. Questa 

fattispecie si differenzia da quella illustrata al punto 3. per due aspetti fondamentali:

a) al punto 3. la verifica della sussistenza delle condizioni di abitabilità viene effettuata prima della

sottoscrizione di un preliminare di vendita ad effetti obbligatori;

b) l'ipotesi che abbiamo voluto prendere in esame in questo punto prevede l'assenza insanabile, in capo

all'immobile, dei requisiti oggettivi richiesti per il rilascio del documento.

Per giurisprudenza ormai costante, la vendita di un'abitazione priva dell'agibilità (non sussistendo le

condizioni per ottenerla anche successivamente, per insanabili violazioni alla legge urbanistica)

rappresenta un'alienazione di un "aliud pro alio", non potendo il bene ceduto assolvere alla sua funzione

economico-sociale alla quale è destinato, in quanto del tutto diverso da quello negoziato (in altre parole,

un'abitazione priva dell'agibilità non potrà essere considerata tale dai contraenti). 

Ciò comporterà il diritto, per il compratore, di richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., 

con conseguente risarcimento del danno, entro il termine di prescrizione decennale.

RACCOLTA DI SENTENZE

Cass. civ., Sez. II, 06/07/2011, n. 14899

Il promittente venditore ha l'obbligo di attivarsi per fornire all'acquirente i certificati di abitabilità o di

agibilità e di conformità alla concessione edilizia, perciò anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune, l'acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita poiché egli ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Trib. Monza, 31/05/2011

Sussiste la responsabilità del venditore di un immobile destinato ad abitazione se non consegna

all'acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l'immobile è incommerciabile, non realizzando la sua

funzione economico sociale; l'assenza di tale certificazione determina, ai sensi dell'art. 1497 c.c., e

giustifica sia la domanda di risoluzione del contratto sia quella di risarcimento del danno.

Trib. Novara, 30/11/2010

La mancata consegna del certificato di abitabilità, oggi di agibilità, al momento della vendita di un

immobile, non comporta la nullità del contratto. Non vi è infatti alcuna norma che proibisca, analogamente

a quanto accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui

negoziazione è lecita non essendo l'oggetto del contratto né giuridicamente impossibile né illecito. Dunque,

le conseguenze patologiche derivanti dall'inabitabilità o inagibilità dell'immobile non agiscono come vizio

genetico dell'atto, ma si configurano esclusivamente come inadempimento del venditore su cui ricade, in

assenza di diversa pattuizione, l'obbligo di dotare i locali del menzionato certificato. Ancora con

riferimento al certificato di abitabilità si è stabilito, sotto il profilo della commerciabilità, del legittimo

godimento e della funzione economico-sociale del bene, che esso costituisce requisito giuridico essenziale,

pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna

di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'articolo 1460 c.c., o

come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene.

Cass. civ., Sez. III, 23/01/2009, n. 1701

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il

certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale

obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia

l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della

stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa

dell'immobile. (Cassa e decide nel merito, App. Roma, 26/05/2004)

Cass. civ., Sez. II, 07/10/2008, n. 24729

In tema di licenza di abitabilità di immobili oggetto di compravendita, qualora si sia formata la fattispecie

di assenso delineata dall'art. 4, D.P.R. n. 425/1994, il costruttore venditore che, al momento del rogito o

anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell'istanza e il

decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell'abitabilità (oggi agibilità) dell'immobile promesso

in vendita.

Cass. civ., Sez. II, 12/12/2006, n. 26509

In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, l'obbligo assunto contrattualmente dal venditore di

far ottenere all'acquirente il certificato di abitabilità ha ad oggetto il fatto del terzo - la Pubblica

Amministrazione - e si colloca, quindi, nella previsione dell'art. 1381 c.c.: essendo un impegno incoercibile,

il relativo inadempimento, dovuto al rifiuto da parte del terzo di compiere il fatto promesso, legittima il

compratore a richiedere, entro i termini della ordinaria prescrizione decennale, un equo indennizzo.

Cass. civ., Sez. III, 07/04/2009, n. 8374

In tema di mediazione, il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità

delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare, non potendo limitarsi a riferirle senza averne

controllato la rispondenza a realtà, dal momento che, anche per effetto della legge 3 febbraio 1989, n. 39,

chi si rivolge al mediatore per concludere un affare fa legittimo affidamento sul suo dovere di imparzialità,

ogniqualvolta egli non sia agente di una sola parte, essendo tenuto a riequilibrare l'asimmetria informativa

dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare. (Nell'enunciare il suddetto

principio, relativo ad un caso in cui la parte venditrice aveva dichiarato, contrariamente al vero, che

l'immobile era provvisto del certificato di abitabilità, la S.C. ha precisato che questo, attestando la

rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici e la conformità al progetto approvato

ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e

la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto

di vendita, può indurre una parte a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno

alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta). (Cassa

con rinvio, App. Firenze, 16/03/2004)