LA CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

 LA CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI

COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare svolge la sua funzione di strumento negoziale facendo sorgere, tra le

parti, un vincolo giuridicamente protetto attraverso la sua efficacia obbligatoria. Il vantaggio

del preliminare di vendita (comunemente ed erroneamente detto compromesso) risiede

principalmente nel vincolare le parti (venditore ed acquirente) a concludere un affare,

rimandando l'effetto traslativo ad un momento successivo, coincidente con la sottoscrizione

dell'atto pubblico.

Prevalentemente utilizzato nella compravendita immobiliare, il preliminare può essere

utilizzato per permettere anche la "circolazione dell'affare" in quanto il nostro ordinamento

prevede espressamente la possibilità che il promittente l'acquisto sostituisca a sé un soggetto

terzo (ovviamente previo suo assenso), a cui faranno capo le obbligazioni nascenti dal

contratto e che interverrà, in sede di rogito, in qualità di nuovo acquirente.

Il codice civile prevede due principali ipotesi contrattuali volte a modificare uno o più

soggetti contraenti nel lasso di tempo che intercorre tra il momento della sottoscrizione del

preliminare e quello della stipula dell'atto pubblico con cui si trasferisce la proprietà del

bene.

•Il contratto per persona da nominare.

•La cessione del contratto.

Il contratto per persona da nominare, regolato dall'art. 1401 cod. civ., prevede che "nel

momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare

successivamente la persona che deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti

dal contratto stesso". La riserva di nomina consente al promittente l'acquisto di riservarsi la

facoltà di nominare, entro un certo termine perentorio, un soggetto terzo che subentrerà

nel preliminare con effetto retroattivo, sia in aggiunta che in sostituzione al contraente

originario. Questa formula, largamente utilizzata nei preliminari, è richiamata dalla

clausola:"....che promette di acquistare per sé, persone, società e/o Enti che si riserva di

nominare entro il termine perentorio del.....oppure: entro il termine perentorio di n. ...

giorni dalla data fissata per l'atto pubblico". Sono stati evidenziati due aspetti

caratterizzanti il contratto per persona da nominare e cioè un termine entro cui effettuare la

nomina e la sua efficacia ex tunc, in quanto divergenti dalla fattispecie della cessione del

contratto e dai quali scaturisce un distinto trattamento fiscale.

Per completezza di trattazione è opportuno chiarire che il contratto per persona da nominare

non deve essere confuso con la figura, scarsamente utilizzata, del contratto a favore di terzi,

disciplinato dall'art. 1411 e seguenti del codice civile, il quale, sostanzialmente, si distingue

dal primo in quanto la sostituzione del promittente l'acquisto non costituisce una mera

eventualità essendo il terzo già stato precedentemente individuato dai contraenti (cfr., in

calce, il secondo approfondimento ).

Nella cessione del contratto "ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti

derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora

eseguite, purché l'altra parte vi consenta". In questo caso, si dice che la cessione avviene a

titolo derivato e produce i suoi effetti dal momento della cessione del contratto, quindi ex

nunc. Una clausola da utilizzare potrebbe essere:"...che promette di acquistare, con facoltà,

espressamente autorizzata dalla controparte, di sostituire a sè altre persone, società e/o

Enti, ai sensi dell'art. 1406 e seguenti cod. civ., entro il termine fissato per la stipula

dell'atto pubblico...".

Sotto il profilo civilistico, la cessione del contratto si distingue dalla figura (più frequente)

del contratto per persona da nominare perché:

1.l'efficacia della cessione è subordinata al consenso preventivo del

subentrante, con apposita clausola inserita nel preliminare, o con

l'accettazione successiva;

2.la nomina del terzo ha efficacia dal momento in cui il contratto preliminare è

stato stipulato mentre nella cessione il terzo subentra negli obblighi solo

al momento in cui la cessione avviene;

3.la dichiarazione di nomina prevede un termine entro cui deve essere

comunicata (tre giorni dalla stipula salvo patto diverso) mentre la cessione

può compiersi in qualunque momento purché immediatamente

antecedente all'atto pubblico.

Per la cessione del preliminare, che andrà a realizzare una modificazione dei soggetti nei

rapporti scaturiti dal contratto, si dovrà osservare la stessa forma prevista per il contratto

che si intenderà trasferire, per cui nel caso di contratto preliminare di compravendita

immobiliare,la cessione ed il consenso (o l'accettazione) del contraente ceduto dovranno

risultare da atto scritto, secondo il combinato disposto degli art.li 1350 e 1351 del codice

civile.

ASPETTI FISCALI

Dando per acquisito il trattamento fiscale del contratto preliminare, passiamo ad esaminare

la disciplina della cessione ai fini dell'imposizione indiretta, nel caso in cui non sia previsto

corrispettivo:

- Imposta di registro fissa euro 200 (art. 31 comma 1 D.P.R. n. 131/1986).

- Imposta di bollo (€ 16,00 ogni 4 facciate/100 righe).

Nel caso in cui la cessione avvenga a titolo oneroso, oltre all'imposta di bollo si applicherà

l'imposta di registro nella misura del 3% sull'ammontare del corrispettivo della cessione

(art. 9 Parte I Tariffa del D.P.R. n. 131/86): codice tributo 109T. L'imposta del 3% assorbe

l'imposta fissa di euro 200 salvo che l'importo del corrispettivo sia inferiore, nel qual caso si

dovrà versare l'imposta fissa.

Resta la possibilità per il subentrato di dedurre, in sede di registrazione del contratto

definitivo, le eventuali imposte proporzionali già pagate dal soggetto cedente (come, per

esempio, lo 0,50% sulla caparra o il 3% sull'acconto prezzo).

Nell'ipotesi di cessione di preliminare ad opera di un soggetto IVA, l'atto non sconterà

l'imposta proporzionale di registro per il principio dell'alternatività, andando a scontare

l'IVA sull'ammontare del corrispettivo dovuto per la cessione. (art. 3, comma 2, n. 5

D.P.R. n. 633/1972).

I) L'APPROFONDIMENTO: DIVERSITA' TRA CESSIONE E PERSONA DA

NOMINARE

In tema di diversità tra contratto per persona da nominare e cessione del contratto

l'Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti molto interessanti rispondendo ad un

quesito posto da un contribuente. Partiamo dall'esempio concreto: un'impresa di

costruzioni sottoscrive con un privato un preliminare di vendita immobiliare ad una certa

cifra, oltre IVA al 10% con facoltà dell'acquirente di nominare un terzo entro la data

del rogito. Poichè il terzo, nominato successivamente, avrebbe potuto godere del beneficio

fiscale "prima casa", la società richiedeva di potere applicare la procedura di variazione in

diminuzione dell’Iva (di cui all’art. 26, secondo comma, del D.P.R. n. 633/72), al fine di

poter beneficiare dell'aliquota agevolata IVA del 4% relativamente alle somme già

incassate a titolo di acconto prezzo e, comunque, sull’intero corrispettivo pattuito.

La risposta dell'Agenzia, rilevato, in via preliminare, che nel contratto sottoposto al suo

esame non era stata data certa al rogito, in quanto previsto "alla consegna

dell'immobile", è stata negativa, poiché non è configurabile un contratto per persona da

nominare, bensì una operazione di rivendita (cessione del contratto), quando si è in assenza

di un termine previsto per la nomina dell’effettivo acquirente. Alla luce di ciò, l'Agenzia

delle Entrate ha ritenuto che:

- la mancata dichiarazione di nomina non abbia prodotto effetti retroattivi per il terzo;

- gli obblighi del contratto abbiano continuato a prodursi tra i contraenti originari (salvo

l'ipotesi di cessione, con conseguente diverso trattamento fiscale);

- non sia applicabile la procedura di variazione (in diminuzione) Iva di cui all’art. 26,

comma 2, del d.P.R. n. 633/72.

Pertanto, ai fini fiscali, affinché si possa parlare di "contratto per persona da nominare"

occorre che il termine sia individuato:

• in una data certa e ben definita, anche determinabile per relationem (es: entro il 30 giugno

2013);

• in un determinato numero di giorni decorrenti da una data certa (es: entro 10 giorni

dall'accatastamento del fabbricato).

II) L'APPROFONDIMENTO: IL CONTRATTO A FAVORE DI TERZI

"Il contratto per persona da nominare differisce dal contratto in favore del terzo perché

nel primo la nomina del terzo è solo eventuale, rappresentando l'esercizio di una facoltà

della parte che tale nomina si è riservata e può pertanto anche non esercitare; nel secondo,

invece, la stipulazione a favore del terzo deve essere necessariamente prevista nel contratto

che produrrà effetti nei confronti del terzo, con la conseguenza che il terzo stesso, nel

contratto previsto ex art. 1411, c.c. deve essere sempre determinato o quanto meno

determinabile".

App. Roma, Sez. II, 12/05/2011

Risposta dell’Agenzia delle Entrate ad interpello 4/3/2022

Nel contratto preliminare, in base all’art. 1460 c.c., “ciascuna parte può sostituire a sé un

terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono

state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.

L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n.95 del 4.3.2022 ha affermato che la somma

versata dal cedente (originario promissario acquirente del contratto preliminare) al cessionario,

entrambi soggetti IVA, per la cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e

dichiarata come rimborso parziale della caparra a suo tempo versata, è soggetta ad IVA in quanto

considerata il corrispettivo della cessione del preliminare stesso e pertanto dovrà essere

fatturata con l’aliquota ordinaria del 22% indipendentemente dalla tipologia di immobile in

contratto.

Infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, la cessione del preliminare non incide sulla clausola

relativa alla caparra confirmatoria, la cui funzione ed importo rimangono immutati, per cui la

somma convenuta tra le parti non può che essere configurata come corrispettivo e come tale

rilevante ai fini IVA ai sensi dell’art. 3 co.2 n.5) del DPR 633/72.

A nulla rileva infatti il fatto che la caparra possa mutare la propria natura giuridica con la stipula del

contratto definitivo, riqualificandosi quale acconto del prezzo di vendita dell’immobile

Infine – conclude l’Agenzia delle Entrate – in applicazione del principio di alternatività IVA

registro, nel caso di specie, sulla cessione del contratto risulta dovuta l’imposta di registro in

misura fissa (200 euro) trattandosi di operazione “soggetta ad IVA” ai sensi dell’art. 40 del

DPR 131/86.