LA NUDA PROPRIETA' : CARATTERISTICHE, ASPETTI FISCALI E NORME LEGISLATIVE.

Cosa vuol dire Nuda Proprietà?

Il Diritto di Proprietà (art. 832 del c.c.) di un bene implica anche che da esso è possibile trarne un

godimento ovvero utilizzarlo oppure ricavarne un reddito in funzione della natura del bene stesso. Al

Diritto di Proprietà sono connessi, e ne fanno parte, i Diritti Reali di godimento e, in particolare, il 

diritto di Usufrutto. Nel caso di un immobile il Diritto di Usufrutto conferisce al titolare il pieno diritto 

di usare (art 1021 c.c.) e abitare (art 1022 c.c.) oltre che di goderne gli eventuali "frutti" con la 

limitazione di nonpoterne cambiare la destinazione.

Il nostro Codice Civile

consente di "spezzare" in due la proprietà: da una parte l'Usufrutto (Art. 978 C.c.), cioè il diritto di

utilizzare la casa (goderne i "frutti") e, dall'altra, la Nuda Proprietà, ovvero la proprietà senza il diritto di

utilizzo.

La Nuda Proprietà di un bene consiste quindi nelle proprietà spogliata di uno i più diritti reali di 

godimento per un termine prestabilito o per tutta la vita del o dei titolari di tali diritti.

La possibilità giuridica

di scindere i Diritti Reali di godimento del bene (Usufrutto e Diritto d’Uso e Abitazione) dalla proprietà, e le

varie forme di vendita possibili, in Italia sono poco conosciute e il mercato della Nuda Proprietà è stato

finora molto ristretto e percepito con valenza negativa per le sue implicazioni spesso fraintese.

Vendere la Nuda Proprietà

significa in sintesi cedere a terzi l'immobile mantenendo tuttavia su di esso il proprio diritto di godimento

che può essere pieno, oppure solo limitato all'uso o all'abitazione, per tutta la vita oppure per un termine

prefissato.

Chi vende

la Nuda Proprietà di un immobile può riservare per sé o per per una o più persone designate il diritto di

Usufrutto o il Diritto di Abitazione.

Nel primo caso egli può abitare oppure locare il bene percependone l’affitto mentre, nel secondo caso,

può unicamente abitare l’immobile e non può cedere a terzi questo diritto poiché è strettamente

personale. Normalmente è preferibile utilizzare la riserva del Diritto di Abitazione (art. 1022 C.c.) che, 

conopportuni accorgimenti contrattuali, è più adatto sia alle esigenze del venditore, che dell’acquirente

investitore.

Chi acquista

la Nuda Proprietà di un immobile fa un investimento immobiliare di medio-lungo termine, senza rischi, per

mezzo del quale può acquistare una casa da utilizzare o rivendere in futuro con significativi vantaggi sia

nel prezzo di acquisto che per quanto concerne gli oneri fiscali e di gestione.

Valore e prezzo

La distinzione tra valore e prezzo e' fondamentale in tutti i casi nei quali può esistere, come negli

immobili, un valore di stima medio condizionabile da fattori legati alla domanda e all'offerta dei beni

oggetto della perizia. Il valore di un bene immobiliare non sempre coincide con il reale prezzo che il

mercato gli riconosce in quanto esso dipende da fattori soggettivi.

La nuda proprietà, per chi acquista, è un investimento puro e quindi nella determinazione del più

probabile prezzo di mercato, è necessario tener conto del profilo del potenziale acquirente.

Il valore della nuda proprietà è determinato dalla durata della riserva di godimento del bene (usufrutto, 

abitazione).

Se la riserva è vitalizia, ovvero vita natural durante, il valore è determinato in base all’aspettativa di vita

del beneficiario del diritto ed in funzione del valore del bene.

L'aspettativa di vita è il numero previsto (in senso statistico) di anni di vita residua ad una certa età e 

non è da confondersi con la cosiddetta "vita media".

Viene calcolata attraverso l'analisi delle Tavole di mortalità (note anche come tabelle attuariali) e può

variare a causa di molti fattori, anche ambientali, perciò può essere differente secondo le zone

geografiche.

Va notato che l'aspettativa di vita risulta assai differente in base al sesso (le donne sono più longeve!).

Se i venditori sono più di uno, statisticamente, la longevità complessiva dei soggetti conviventi risulta

leggermente maggiore rispetto al più giovane tra i venditori.

Per conoscere i dati ufficiali più recenti in merito è possibile consultare il sito web dell' Istat.

Il prezzo

Per determinare il giusto prezzo di una nuda proprietà è necessario tenere presente che di solito

l'acquirente è un investitore che fa delle oggettive comparazioni di convenienza con investimenti

alternativi.

Per questo motivo, il reale valore di mercato di una nuda proprietà, può variare tra il 50% ed il 70% del

valore commerciale dell’immobile in piena proprietà, anche quando il soggetto venditore è molto 

anziano.

Va tenuto in debito conto infatti che un immobile, se occupato da un inquilino (che ne paga l'affitto), 

vale mediamente il 30% in meno del suo valore se libero.

Il valore fiscale

Spesso vengono citate le le cosiddette "tabelle del Notaio": si tratta di tavole che sono divulgate dal

Ministero delle Finanze per determinare il valore fiscale dell'Usufrutto ai fini della tassazione per

l'acquisto. Chi acquista una Nuda Proprietà, infatti, ha diritto a uno "sconto" sul pagamento della Tassa 

di Registro, Ipotecaria e Catastale.

Tale sconto diminuisce con il crescere dell'età dell'usufruttuario e quindi con una logica coerente 

rispetto al valore di mercato.

Tuttavia, essendo ripartite per fasce di età e senza distinzione tra soggetti di sesso maschile o 

femminile, queste tabelle non possono essere prese a riferimento per determinare il prezzo di mercato di

una Nuda Proprietà.

Aspetti Fiscali e Spese

Le Imposte

Il nudo proprietario, non usufruendo del bene acquistato, non ha oneri fiscali per tutta la durata del 

diritto di godimento riservato al venditore. All’atto dell’acquisto della Nuda Proprietà avrà a proprio 

carico solo il pagamento delle seguenti imposte:

- Tassa di Registro

- Tassa Ipotecaria

- Imposta Catastale

in misura ridotta secondo la durata dell'usufrutto ovvero l’età dell’usufruttuario se stabilito vita natural

durante, oppure a tempo determinato in base alle tabelle qui riprodotte che sono indicate dal Ministero

delle Finanze annualmente e variano con il variare del Tasso Legale che per il 2022 è 1,25%.

Agevolazioni e vantaggi fiscali

Oltre alla riduzione delle tasse in fase d'acquisto, in base all'età del o dei venditori, è possibile, se si

possiedono i requisiti necessari, usufruire dell'agevolazione "prima casa" che consente una riduzione 

della Tassa di Registro dal 9 % al 2 % ed il pagamento delle Imposta Ipotecaria e Catastale in misura 

fissa (attualmente di € 50,00 cadauna).

Il venditore,

usufruttuario o titolare del diritto di abitazione, gode pienamente del bene venduto e quindi, secondo

Legge, tutti gli oneri fiscali connessi all’immobile e più precisamente:

- Imu

- Irpef

restano a suo carico.

Spese e manutenzione

Al venditore, usufruttuario o titolare del diritto di abitazione: spettano le spese di manutenzione 

ordinaria ovvero tutte le spese normalmente dovute da un inquilino.

All'acquirente, nudo proprietario spettano unicamente le spese straordinarie.

La recente Riforma del Condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013 sancisce tuttavia la piena

solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario verso il condominio.

Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario. L'art. 1005 del codice civile ne fa un

elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, non è tassativo: «riparazioni

straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la

sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini,

acquedotti, muri di sostegno e di cinta». Ma oltre ai casi menzionati, si può dire che rientrano nel 

concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a 

medio termine, dell'uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di 

parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale 

prodotto dalla cosa medesima.

Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie

dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell'usufruttuario.

Diritto di voto in assemblea condominiale

Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in

condominio, il relativo diritto di voto spetta:

- all'usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all'ordinaria manutenzione

- al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione

(art. 67 disp.att.c.c.) (Cass. 90/10611).

Riferimenti legislativi.

Contenuto del diritto di Proprietà

Art. 832 del Codice Civile Italiano

Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con

l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

L'usufrutto

Art. 978 del Codice Civile Italiano

L'usufrutto è un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui

ma con una limitazione, importante e fondamentale: il divieto di alterare la destinazione economica della

cosa stessa. Ad esempio, se l'usufrutto ha per oggetto un'area, l'usufruttuario non può costruirvi, oppure

trasformare, un frutteto in orto, o un giardino in parcheggio. Al proprietario del bene resta solo la nuda

proprietà. Cioè la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dalla cosa. Nel caso di un bene immobile

l'usufruttuario ha pertanto anche la facoltà di dare a terzi il bene in locazione. L'eventuale contratto di

locazione, tuttavia, non potrà perdurare oltre la durata di cinque anni dal decesso dell'usufruttuario.

Uso e abitazione

Art. 1020-1021 del Codice Civile Italiano

.L'uso consiste nel diritto di utilizzare un determinato bene e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti

limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

.L'abitazione si basa sul diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria

famiglia.

Entrambi sono diritti personali ossia strettamente legati alla persona titolare del diritto e, quindi, in

quanto tali, non cedibili. Ad esempio a differenza dell'usufruttuario di un appartamento che può

concedere in locazione l'immobile goduto, al titolare del diritto di abitazione è vietata la locazione del

appartamento, pena la perdita del suo diritto. Per tutto il resto si applicano le norme previste per

l'usufrutto. Il diritto di abitazione costituisce uno dei diritti ereditari del coniuge superstite: a seguito 

della morte di uno dei coniugi, l'altro ha diritto di abitare la residenza familiare (se di proprietà del 

coniuge) e di usare i mobili che l'arredano per tutta la durata della sua vita (Vedi anche ART. 540 C.c).

Rendita Vitalizia

Art. 1872 del Codice Civile Italiano

La rendita vitalizia può essere costituita a titolo oneroso, mediante alienazione di un bene mobile o

immobile o mediante cessione di capitale. La rendita vitalizia può essere costituita anche per donazione

(769 e seguenti) o per testamento (587 e seguenti), e in questo caso si osservano le norme stabilite dalla

legge per tali atti (602 e seguenti, 782).

Diritti dell'usufruttuario

L'usufruttuario può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene, e concedere

ipoteca su di esso;ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;ha il diritto di conseguire i frutti

(naturali e civili).

Obblighi dell'usufruttuario

L'usufruttuario deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte);deve usare il

bene con la diligenza del buon padre di famiglia;deve fare l'inventario, salvo dispensa;deve prestare

garanzia, salvo dispensa;deve affrontare le spese ordinarie per l'amministrazione, manutenzione e

custodia del bene. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito. 

L'art.1004 del codice civile dispone che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri  

relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Esempi di riparazioni 

ordinarie sono:

- il ripristino dell'intonaco

- la verniciatura di porte e finestre

- la tinteggiatura delle pareti

Fonte: Sito Viager di Roberto Trevisio.