LE CATEGORIE CATASTALI IN ITALIA

 

LE CATEGORIE CATASTALI IN ITALIA

Le categorie catastali sono state infatti introdotte già nel Decreto Regio del 13 aprile

1939, n.652, rubricato "Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del

relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano".

Ciò permette di definire la rendita catastale e calcolare il reddito imponibile secondo

tassazione. Tutto ciò si è reso sempre più utile con l’introduzione di tasse come l’IMU,

la creazione di nuovi contratti per la vendita e la locazione e il recente Superbonus

110%. Ognuna di queste operazioni richiede di conoscere la rendita catastale

dell’immobile in questione e quindi rende indispensabile conoscere le categorie e

classi catastali.

Per affrontare in maniera esaustiva questo argomento e capire come si interseca con il

reddito catastale, è necessario conoscere tutte le categorie e classi catastali presenti

in Italia e le rispettive caratteristiche. In Italia esistono gruppi che vanno dalla A alla F

e che identificano gli immobili secondo la loro destinazione d’uso.

I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

A/1 Abitazioni di tipo signorile

A/2 Abitazioni di tipo civile

A/3 Abitazioni di tipo economico

A/4 Abitazioni di tipo popolare

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazioni di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi;

seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in

edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

GRUPPO C

C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

GRUPPO D

D/1 Opifici

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di

lucro)

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività

industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali

trasformazioni.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività

commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali

trasformazioni.

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati

soggetti a pedaggio.

D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

GRUPPO E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe

di famiglia.

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del

gruppo E.

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

Il prospetto di qualificazione che riporta le categorie esistenti è relativo e

variabile da luogo a luogo, ed avrà un corrispondente significato locale.

A/1 - Abitazioni di tipo signorile.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche

costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di

tipo residenziale.

A/2 - Abitazioni di tipo civile.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive,

tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per

fabbricati di tipo residenziale.

A/3 - Abitazioni di tipo economico.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i

materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli

indispensabili.

A/4 - Abitazioni di tipo popolare.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di

rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di

rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari

esclusivi.

A/6 - Abitazioni di tipo rurale.

A/7 - Abitazioni in villini.

Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari,

avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato

di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari,

di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 - Abitazioni in ville.

Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla

presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali

costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello

superiore all'ordinario.

A/9 - Castelli, palazzi eminenti.

Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura,

la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le

Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità

immobiliare. E' compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre

unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 - Uffici e studi privati.

Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di

impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…

LA CATEGORIA CATASTALE F

Le entità urbane di tipo F sono state istituite contemporaneamente alla procedura

DOCFA per identificare quei casi in cui l’u.i. non produce reddito. Sono tipologie

sempre esistite, ma che sono state codificate per permettere al sistema informatico di

riconoscerle.

La categoria è composta da:

F/1 Aree urbane, ossia aree di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per

effettuare una successiva compravendita) non sono legate ad alcuna unità immobiliare

appartenente ai gruppi precedenti;

F/2 Unità collabenti. Si tratta delle unità che in parte o in toto sono inabitabili: unità

parzialmente demolite, fatiscenti, o che, in ogni caso, non producono reddito. Per

queste unità non devono essere presentate planimetrie, è, invece, necessaria una

breve relazione tecnica, contenente i dati del tecnico dichiarante; gli identificativi

catastali dell’u.i.; la descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle

strutture, le dotazioni tecnologiche e lo stato di manutenzione; documentazione

fotografica (consigliabile, ma non obbligatoria). Non è consentito dichiarare unità

collabenti partendo da unità già denunciate, quindi è possibile presentare un’u.i. in F/2

solo in nuova costruzione o unità afferente, ma mai in variazione. Il solo modo di

intervenire con DOCFA su u.i. divenute inagibili è la DEMOLIZIONE TOTALE.

F/3 Unità in corso di costruzione. Si tratta di u.i. esclusivamente di nuova costruzione

per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione. Si ricorre a questa categoria, in

genere, quando è necessario fare una compravendita prima dell’ultimazione del

fabbricato.

Anche in questo caso non viene presentata la planimetria, ma sono necessari

l’elaborato planimetrico, e una breve relazione tecnica, contenente:

i dati del tecnico dichiarante; gli identificativi catastali dell’u.i.; la descrizione dei lavori

eseguiti; seguiti dalla dichiarazione “in vista di una sua utilizzazione per atti traslativi

o per altra funzione giuridica”.

F/4 Unità in corso di definizione. Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di

variazione. Si tratta di u.i. non ancora definite, p.e.: frazionamento di ville da cui sono

ricavati miniappartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero

delle u.i. e per i quali, come nel caso precedente, è necessario addivenire a un atto di

compravendita; oppure le porzioni di u.i. incapaci di produrre reddito autonomamente,

come nel caso di stanze che vengono scorporate da un appartamento per essere

compravendute, ecc. Anche per questa categoria non si richiede la planimetria, ma

una breve relazione tecnica e, in caso di divisione in subalterni di una u.i. unica (il

caso della villa, o altro, divisa in miniappartamenti), l’elaborato planimetrico.

F/5 Lastrici solari.

Questo gruppo non possiede rendita catastale ma, a seguito della finanziaria 2004 e

circolare n. 172005, punto 3, tutte le u.i. del gruppo F sono soggette al pagamento

dei diritti; 35 euro per ogni unità immobiliare; il che significa che se si presenta un

fabbricato in corso di costruzione e, in seguito, le unità vengono definite e

accatastate, queste pagano due volte.